财盛证券
大家好，我是地产高富帅。
从全国整体视野来看，今年的七月真的是整体行业最至暗时刻，从头部几大房企的战绩来看，七月是一个年度大槛，也预示着今年的整体目标完成率。
不过谁也没有想到，短短几年，行业的整体运营逻辑与管理思路已经彻底焕新，地产就业市场也面临着较大转型考验。
不过从近期上头的种种调控策略导向来看，房地产的大局，基本上毫无悬念，其走向也越来越明朗化：两边走，两手抓。
大盘继续深度修复，核心止跌回涨
时代车轮滚滚向前，中国房地产市场正悄然发生深刻变化。 曾经\"房住不炒\"的定位已深入人心，如今的楼市早已不是十年前那个狂飙突进的投机场。
从最新统计数据来看， 2025年上半年全国商品房销售面积同比增长仅3.5% ，这一增速创下近五年新低。房地产行业正在经历一场前所未有的结构性调整，由高速增长转向高质量发展。
2009年到2019年，属于中国房地产的超级黄金十年，也是人口红利与城镇化飞速发展的十年，很多城市房价甚至直接疯涨了10倍以上。
在这一时期，国内的开发商角色实际上都是充当了水泥搬运工，加上多数产业欠缺的城市地方财政收入完全依赖土地出让，国内经济让房地产托底也无可厚非。
这一人口红利的飞速增长，城市扩容越来越大，因此住房需求成倍的提升， 刚需住宅成为这一时代主流需求，很多家庭为了一套住房付出了几代人的努力。
随着人口红利的消失，加上城镇化发展经历了高速发展的十年之后，其增长空间已经到了临界点，00后这一批年轻人进入就业阶段，房地产行业迎来转折。
早期房地产发展金融属性过重，年轻人就业压力大，生活成本高， 加上疫情三年的深度消耗，四重BUG加持下，房子似乎已经不再成为老百姓的必需品。
这一波风口到了顶点之后，就是很多三四线城市房价的急速腰斩， 失去了人口与产业的加持，越来越多的鬼城陆续产生，住宅成为多数人的负资产。
因此，上层准备更换房地产行业的游戏规则，把高杠杆，金融系玩家赶出去， 把真正做好房子的开发商留下来，房地产迎来史无前例的史诗级调整期。
从规模时代到品质时代的过渡，也是房地产行业必然的过程，只不过这个过程似乎需要一些时间，三四线城市也成为这个过程的牺牲品。
从如今房企的投资视角来看，整体转变也非常明显，从北方区域的大收缩与大合并，再到很多城市的集体砸盘，房价大盘仍然还在持续超跌。
因此，后续2-3年的市场动态也趋于两极分化，没有人口与产业支撑的板块还会持续下跌，相反就会迎来止跌回涨的势头。
2024年全国人口流动规模达3.76亿人，其中超过65%的流动人口集中在19个城市群，京津冀、长三角、粤港澳大湾区三大城市群吸纳了近50%的流动人口。
伴随着高端制造业、现代服务业、数字经济等产业在这些区域的集聚，购房需求也随之集中，前提是能够有足够多的就业岗位支持。
如今很多年轻人不买房的核心原因还是就业压力大，经历了几年疫情之后，国内产业急速升级，更需要时间沉淀。
另外值得关注的是，如今在核心城市购买群体里面，置换需求依然存在，很多老破小业主都在关注新规改善产品。
可以发现，这部分新规产品似乎并没有迎来规模降价，而且热度都不错，有些项目更直接迎来涨价风波，市场迎来真正的冰火两重天。
其实如果身边有想买房的客户也会有这种感觉财盛证券，大家想买的房子，看了很久的房子，其实并没有降低多少价格，反而是你不想买的房子，大家都在推，而且似乎降价非常快。
终极目标：城市更新+改善豪宅
从这几年的深度调整内核来看，房地产的全局其实已经非常明朗了，新房供应市场依然还是有巨大的发展潜力，毕竟 7万亿元的市场容量仍然是支柱大产业。
与过往大批量造房的逻辑不同，未来的国内的房地产行业已经是存量时代， 因此城市更新必定成为主流，并且仍然还有很大的发展空间。
比如从前面半年的土拍供应来说，四大城市里面，广深两地的土地供应几乎都是全国底垫的存在， 深圳今年整整7个月时间，土地收入还不到150亿。
这在过往动辄千亿的土地供应数据面前，着实有点汗颜， 很多人会问，深圳房地产是不是要崩盘了？
其实很多外地朋友可能还不太清楚深圳的地产核心早已经是城市更新，城市建设早就已经进入存量时代，想要在深圳继续还在牌桌，城市更新才是核心关键。
在土地出让完全落后的大数据背后， 深圳旧改城市迎来大发展，近期外地民企军团已经低调入局城市城市更新市场。
近日，深圳交易集团发布一则交易公告，龙岗区吉华街道三联社区土地整备利益统筹项目“尘埃落定”。
中标者为深圳市领瑞实业发展有限公司，其背后大股东是湖南民企——湖南福天兴业投资集团（以下简称“福天集团”）。
项目将为村股份公司提供总计约12.56万平方米的优质回迁物业，涵盖厂房、宿舍和商业等多种业态，总估值高达23.9亿元。
在整体土地稀缺的深圳核心区位，在早期有很多工厂与员工宿舍用地，涉及到很多“土改住”的发展空间，这几年深圳政府也是着重在关注此类土地未来的出路问题。
值得注意的是，建设费用的60%将由合作方承担，这将有效减轻政府的财政压力，但同时也加大了中标企业的资金支出。
随着深圳本土一大批旧改老玩家的出局，给了很多资金稳健的外来房企迎来了一些机会，如今布局深圳旧改的外来房企也有不少新玩家。
最值得注意的是，如今深圳政府对城市更新玩家提出了更高的要求 ，必须要“真产业入局”，因此，那种空手套白狼的玩法，如今玩不转了。
因此，这家湖南多元化投资集团，旗下布局了不少产业， 制造业与互联网产业都具备，跟以往纯房地产玩家更加有竞争力。
从上半年深圳入市的项目来看，大多数都是本土旧改玩家， 比如鸿荣源集团，新光华集团，信义集团，绿景集团，卓越集团，深业集团等。
如今深圳市场还有土地储备， 并且还可以持续开发的都是在旧改赛道布局多年的民企为主 ，相反国央企阵营在深圳早已经占不到半点优势。
不过随着近期多家对于整体地产调控战略的最新指示，城市更新迎来了最佳历史时刻。
2025年7月30日召开的中央政治局会议虽未直接提及房地产行业，但延续了推动市场止跌回稳的基调，明确要求“高质量开展城市更新”，加大“好房子”产品落地。
可以看到，如今中海地产，华润置地，中交产发，中建三局城投等央企，都在陆续布局城市更新赛道，并且已经取得了不小的成绩。
中海地产在上海已经打赢了城市更新的开局，早期十几年在上海的布局都有城市更新有关系， 真如地块与红旗村旧改的连续性开发保障长期收益。
在2024年，龙岗区政府与中海地产集团达成了合作协议，中海地产集团作为央企将承担项目的开发和建设任务，龙岗区宝龙街道南约片区将由中海地产开发运营。
如今华润置地不管是在上海，还是在大本营深圳， 其城市更新赛道已经是老玩家，未来超越深圳大冲华润城的项目肯定还会出现。
在新房开发领域，基本上所有玩家都已经认识到了改善豪宅市场的重要性，特别是好房子战略的回归， 产品力是衡量未来房地产企业的唯一标准。
这一扇门的打开可以说是给了多数玩家一个新的机会，很多中小本土民企凭借对本土客群的长期研究， 加上早期低杠杆的运营策略，已经实现了品质驱动的弯道超车。
一二线城市阵营， 如今有浙系四小龙（ 兴耀，建杭，伟星，江山万里 ）这几年横空出世，在产品打造与口碑方面赢得了头筹。
在广深市场，顶豪赛道依然还是民企当家， 深圳鹏瑞+广州 侨鑫如今每年都有出圈全国的顶级项目入市 ，整体话题度仍然位居行业顶流。
深耕南京多年的本土民企金基集团， 今年的几大豪宅产品的交付口碑，真的直接打脸了不少大牌房企， 可以说实现了口碑的完全逆袭，南京豪宅市场必须有 金基的名字。
虽然北方市场仍然是降温最快的，但是 位于天津的泰达建设，旗下格调品牌在天津的美誉度一直还是处于市场头牌 ，也是北方市场唯一还在持续加码产品创新的房企。
当然很多朋友认为如今市场就是一二线城市的天下，那真的是大错特错。这几年真正全国出圈的房企居然都藏在三四线县城。
位居河南县城的金沙集团， 算是这一波中小房企学习的最佳范本，其运营内核源自郑州永威，但是金沙把其优势全面放大 ，可以说是把大哥完美超越。
目前地产百强房企最少有80%的中高管参观过金沙的项目， 在成本预算几千的县城居然可以造出堪比一二线豪宅的品质 ，也给很多房企老板上了一堂课。
如今金沙集团已经成为了一种现象级企业，也给很多布局小城市的房企老板提出了要求， 绝大多数中小房企的标杆终于有了。
另外几家布局三四线城市的品质房企也值得关注， 来自山东淄博的新东升集团，来自呼和浩特的万锦集团 ，都在当地有着不错的市场口碑。
可以明显感觉到， 如今的房地产市场早就过滤了规模为王的标签 ，不管是行业内部人士，还是外部买房者，看中的是其好产品的打造能力。
很明显，在改善品质先行的导向之下， 未来房地产玩家阵营在急速更新换代与出清 ，并且已经形成了风格鲜明的两大阵营。
要么就是深耕本土， 在品质口碑方面具备扎实基础的稳健民企 。要么就是资金实力强劲， 能够在一二线城市打造高品质产品的国央企 。
其他渐渐出局的房企阵营，大多数还是早期那一批高杠杆玩家，本身在产品运营方面功底不强，后期想要重头再来的机会几乎为零了。
总结：齐头并进，轻重并举
从城市更新到改善豪宅的时代变迁，房地产行业始终还是一个较大的民生行业， 游戏规则改变意味着组织与发展逻辑的改变。
除去传统重资产以外，轻资产代建赛道也成为了这几年的热门话题， 布局代建作为很多传统开发商的第二曲线，也具备一定的时代意义。
不过代建业务的转型成功要点，仍然还是房企的底层产品运营功底的体现， 代建不是一个全新的行业，其内核仍然还是开发商的硬实力。
轻重并举如今已经是很多头部房企的制胜法宝，但是想要玩得转，确实需要很强的功底， 这场转型本质是房地产从\"金融游戏\"回归\"制造业逻辑\"的过程。
不管如何，能穿越周期的房企必是\"懂城市、会造房、能运营\"的企业。
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